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LES S.C.P.I. et LES S.C.P.I. Robien

LES S.C.P.I.

Une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) est une société d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et l’exploitation d’un patrimoine immobilier par l’émission de parts dans le public. Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des Associés porteurs de parts. Les SCPI sont ainsi contrôlées et soumises au visa de la Commission des Opérations de Bourse (COB). Les S.C.P.I arrêtent leurs comptes une fois par an. Elles distribuent leurs dividendes sous la forme d’acomptes trimestriels, complétés par un solde en fin d’exercice. Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l’évolution de leur placement ainsi qu’un bilan annuel à l’occasion des assemblées générales. Leur contrôle est assuré par un Conseil de Surveillance composé de membres élus par l’Assemblée Générale des Associés ainsi que par un Commissaire aux Comptes.


Avantages

La SCPI permet d’investir dans l’immobilier avec des mises de fonds faibles, sans souci de gestion. Les revenus sont réguliers, en général trimestriels. Permet une excellente mutualisation du risque (géographique, sectoriel, locatif,… ) lié à tout investissement (investissement dans plusieurs biens immobiliers, diversité des locataires, etc.). La liquidité des parts grâce à un marché secondaire organisé. Plus grande facilité de transmission du patrimoine <../lexique.htm>. L’accès pour les particuliers au marché de l’immobilier d’entreprise.

Les SCPI sont transparentes fiscalement, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la SCPI, soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés.

La détention des parts : Régime fiscal des revenus

Les revenus sont constitués : Des revenus fonciers provenant des loyers encaissés. Ils sont imposés après imputation des charges déductibles (frais réels de gérance, rémunération des concierges, travaux d’entretien et de grosses réparations, taxes foncières…) et de l’abattement forfaitaire de 14 %. Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition des parts sont également déductibles des revenus fonciers. Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles (hors intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, le solde étant reportable sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes. Des revenus financiers provenant du placement de la trésorerie des SCPI (capitaux en attente d’investissement, dépôts de garantie, dividendes en instance de versement…). Ces revenus, générés principalement par le placement de la trésorerie en titres de créances négociables (TCN) ou en comptes à terme, sont soit soumis au prélèvement libératoire forfaitaire (actuellement 26 %), soit imposés avec les autres revenus du porteur de parts. Exceptionnellement, une partie de la trésorerie peut être placée en Sicav monétaires ou FCP de trésorerie soumis au régime des plus-values sur valeurs mobilières de placement.


L’acquisition des parts

Lors de la souscription de parts à l’émission (marché primaire) aucun droit d’enregistrement n’est dû. Lors de l’acquisition sur le marché secondaire, un droit d’enregistrement de 4,80 % est dû par l’acquéreur.

La vente des parts

Associés personnes physiques En application de l’article 150 UB du code général des impôts, la plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de souscription (majoré notamment, le cas échéant, des droits de mutation à titre gratuit) de ces parts. Un abattement de 10 % par année de détention au delà de la 5ème année est appliqué sur cette plus-value. Ainsi, la plus-value est exonérée de toute imposition si les parts sont détenues depuis plus de 15 ans. Par ailleurs, un abattement fixe de 1.000 € par opération de cession s’applique sur la plus-value. La plus-value ainsi déterminée est taxée au taux proportionnel de 16 % auquel s’ajoutent les contributions sociales (CSG, CRDS, et prélèvement social de 2 %), soit un taux global d’imposition de 26 % au 1er janvier 2004. Associés soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés Les plus-values réalisées lors de la cession des parts sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles dans les conditions de droit commun.

LES S.C.P.I. Robien

Ce sont des S.C.P.I. qui permettent d’investir dans le cadre de la loi De Robien et de profiter des réductions d’impôts sans investir dans un bien immobilier en direct.

Particulièrement bien adaptée pour tous ceux qui ne souhaitent pas investir des sommes trop importantes cette formule est accessible à partir de faibles montants : la souscription de parts peut commencer à partir de quelques milliers d’euros.il est possible d’ajuster l’investissement au montant souhaité (en achetant plus ou moins de parts) et d’étaler l’investissement dans le temps en fonction de ses disponibilités

  • L’investissement est réparti sur plusieurs immeubles et des centaines de logements, ce qui permet une meilleure diversification
  • L’investissement peut être diversifié géographiquement sur la France entière (Paris et grandes villes de Province)
  • L a gestion est entièrement déléguée
  • Le risque de loyers impayés est mutualisé. La régularité du revenu locatif est mieux assurée
  • Il est possible d’investir sur des grandes surfaces (meilleure valeur patrimoniale lors de la revente)
  • Il est possible de désinvestir une partie en fonction de ses besoins
  • Ie respect du dispositif fiscal est assuré par le gestionnaire de la SCPI
  • L’investissement et la défiscalisation (imputation d’un déficit ou octroi d’une réduction d’impôt) produisent leurs effets immédiatement dès le mois suivant la souscription à concurrence de 95% du montant investi.